1. Τι Είναι η Μεταβίβαση Ακινήτου
Απλή εξήγηση: Μεταβίβαση ακινήτου είναι κάθε νομική πράξη με την οποία μεταφέρεται η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο από έναν δικαιούχο σε άλλον. Στην Ελλάδα απαιτείται υποχρεωτικά συμβολαιογραφική πράξη και εγγραφή στο Κτηματολόγιο.
- Η αγοραπωλησία είναι η πιο συνηθισμένη μορφή μεταβίβασης — απαιτεί συμβόλαιο με τίμημα.
- Η δωρεά είναι η χαριστική παραχώρηση ακινήτου χωρίς αντάλλαγμα — φορολογείται διαφορετικά.
- Η ανταλλαγή αφορά αντίδοτη μεταβίβαση δύο ακινήτων μεταξύ δύο ιδιοκτητών.
- Κάθε μεταβίβαση καταχωρείται στο Κτηματολόγιο για να είναι αντιτάξιμη σε τρίτους.
2. Τύποι Μεταβίβασης Ακινήτου
Απλή εξήγηση: Ανάλογα με την αιτία, κάθε τύπος μεταβίβασης έχει διαφορετικές φορολογικές συνέπειες και απαιτήσεις σε έγγραφα. Η επιλογή του κατάλληλου τύπου επηρεάζει σημαντικά το συνολικό κόστος.
Αγοραπωλησία
- Επαχθής σύμβαση — ο αγοραστής καταβάλλει τίμημα στον πωλητή.
- Φόρος μεταβίβασης 3% (παλαιά ακίνητα) ή ΦΠΑ 24% (νέα οικοδομή με άδεια μετά 1.1.2006).
- Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: αφορολόγητο μέχρι ορισμένης αξίας για πρώτη κατοικία.
Δωρεά Ακινήτου
- Χαριστική μεταβίβαση — δεν υπάρχει τίμημα.
- Φορολογείται ως δωρεά ανάλογα με τη συγγενική σχέση (κατηγορίες Α΄–Γ΄).
- Η γονική παροχή αποτελεί ειδική μορφή δωρεάς προς τέκνα — βλ. σχετική ενότητα.
Αποδοχή Κληρονομιαίου Ακινήτου
- Μεταβίβαση αιτία θανάτου — φορολογείται ως κληρονομιά.
- Απαιτείται χωριστή διαδικασία αποδοχής κληρονομιάς — βλ. σχετική ενότητα.
3. Έλεγχος Τίτλων στο Κτηματολόγιο
Κρίσιμο βήμα: Πριν υπογραφεί οποιοδήποτε συμβόλαιο, πραγματοποιείται λεπτομερής έλεγχος στο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο. Αυτός αποκαλύπτει βάρη, υποθήκες, κατασχέσεις και τυχόν αμφισβητήσεις κυριότητας.
- Έλεγχος τελευταίων 20 ετών ιδιοκτησίας για αδιαμφισβήτητη αλυσίδα τίτλων.
- Αναζήτηση υποθηκών, προσημειώσεων και κατασχέσεων.
- Επαλήθευση εγγεγραμμένης επιφάνειας, ορίων και κτηματολογικού αριθμού.
- Έλεγχος για αυθαίρετες κατασκευές και τακτοποιήσεις.
- Σε περίπτωση εκκρεμούς αγωγής ή αμφισβήτησης, ενημερώνεστε πριν δεσμευτείτε.
4. Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτου
Απλή εξήγηση: Το φορολογικό κόστος εξαρτάται από τον τύπο μεταβίβασης, τη συγγενική σχέση των μερών και τη φορολογητέα αξία. Η εφορία εκδίδει τον πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ πριν από κάθε συμβόλαιο.
- Αγοραπωλησία παλαιού ακινήτου: Φόρος μεταβίβασης 3% επί της υψηλότερης αξίας (αντικειμενική ή τιμήματος).
- Νεόδμητο ακίνητο (άδεια μετά 1.1.2006): ΦΠΑ 24% — ο αγοραστής το καταβάλλει στον κατασκευαστή.
- Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: Ισχύει για Έλληνες και ΕΕ υπηκόους — συγκεκριμένα εισοδηματικά και αξιακά όρια εφαρμόζονται.
- ΕΝΦΙΑ: Απαραίτητο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ τελευταίου έτους πριν τη μεταβίβαση.
- Φορολογική ενημερότητα πωλητή: Εκδίδεται από την ΑΑΔΕ και βεβαιώνει ότι ο πωλητής δεν έχει εκκρεμείς φορολογικές υποχρεώσεις.
5. Απαιτούμενα Έγγραφα
Απλή εξήγηση: Ο φάκελος μεταβίβασης συγκεντρώνει έγγραφα από τον πωλητή, τον αγοραστή, το ακίνητο και τις αρχές. Παρέχουμε αναλυτική λίστα ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της κάθε υπόθεσης.
Από τον Πωλητή
- Τίτλος κτήσης (συμβόλαιο αγοράς, κληρονομητήριο κ.λπ.) και πιστοποιητικό μεταγραφής/εγγραφής.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ τρέχοντος έτους.
- Φορολογική ενημερότητα.
- Πιστοποιητικό ασφαλιστικής ενημερότητας (εφόσον απαιτείται).
- Τοπογραφικό διάγραμμα μηχανικού (για αγροτεμάχια ή κτίσματα εκτός σχεδίου).
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) — υποχρεωτικό για κατοικίες.
Από τον Αγοραστή
- Αστυνομική ταυτότητα ή διαβατήριο.
- ΑΦΜ (απαραίτητος και για αλλοδαπούς).
- Στοιχεία τραπεζικού λογαριασμού για τη μεταφορά κεφαλαίων (anti-money laundering).
6. Η Διαδικασία Βήμα-Βήμα
Απλή εξήγηση: Το γραφείο συντονίζει όλες τις ενέργειες — από τον αρχικό έλεγχο έως την τελική καταχώριση — εξασφαλίζοντας ότι δεν χρειάζεται ο πελάτης να «τρέχει» μόνος του στις υπηρεσίες.
- Παραλαβή φακέλου και αξιολόγηση της υπόθεσης.
- Πλήρης έλεγχος τίτλων στο Κτηματολόγιο / Υποθηκοφυλακείο.
- Συγκέντρωση φορολογικών και λοιπών πιστοποιητικών.
- Υπολογισμός φόρου μεταβίβασης και αμοιβής συμβολαιογράφου.
- Σύνταξη σχεδίου συμβολαίου και αποστολή στα μέρη για έλεγχο.
- Υπογραφή συμβολαίου ενώπιον του συμβολαιογράφου από όλα τα μέρη.
- Εγγραφή / μεταγραφή στο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο.
- Χορήγηση επικυρωμένων αντιγράφων στον νέο κύριο.
7. Κόστος & Χρόνος Ολοκλήρωσης
Απλή εξήγηση: Το συνολικό κόστος μεταβίβασης περιλαμβάνει τη συμβολαιογραφική αμοιβή, τον φόρο μεταβίβασης και τα τέλη καταχώρισης. Δεν υπάρχουν κρυφές χρεώσεις — παρέχουμε αναλυτική εκτίμηση πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε ενέργεια.
- Συμβολαιογραφική αμοιβή: καθορίζεται εκ του νόμου (ΚΔΝ), υπολογίζεται επί της αξίας του συμβολαίου.
- Φόρος μεταβίβασης: 3% για παλαιά ακίνητα (καταβάλλεται πριν την υπογραφή).
- Τέλος εγγραφής Κτηματολογίου: 0,475‰ επί της αξίας.
- Αμοιβή δικηγόρου αγοραστή (υποχρεωτική παρουσία): καθορίζεται ελεύθερα.
- Χρόνος: 5–10 εργάσιμες ημέρες από πλήρη φάκελο, ανάλογα με φόρτο Κτηματολογίου.
8. Συχνές Ερωτήσεις
Ποιος πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου;
Τον φόρο μεταβίβασης βαρύνει κατά κανόνα τον αγοραστή. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα κατανέμονται με βάση τη συμφωνία των μερών ή την παράδοση.
Χρειάζεται συμβολαιογράφος για αγοραπωλησία ακινήτου στην Ελλάδα;
Ναι, είναι υποχρεωτικό εκ νόμου. Χωρίς συμβολαιογραφική πράξη η μεταβίβαση δεν έχει νομική ισχύ και δεν καταχωρείται στο Κτηματολόγιο.
Τι είναι ο έλεγχος τίτλων και γιατί είναι απαραίτητος;
Ο έλεγχος τίτλων διασφαλίζει ότι το ακίνητο δεν έχει βάρη ή αμφισβητήσεις κυριότητας. Είναι προαπαιτούμενο για την ασφαλή ολοκλήρωση κάθε συναλλαγής.
Μπορεί αλλοδαπός να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα;
Ναι, με ελάχιστες εξαιρέσεις για παραμεθόριες περιοχές. Απαιτείται ΑΦΜ από ελληνική εφορία. Το γραφείο μας χειρίζεται αγοραπωλησίες με αλλοδαπούς σε Ελληνικά, Αγγλικά και Γερμανικά.
Τι συμβαίνει αν ανακαλυφθεί βάρος στο ακίνητο μετά την αγορά;
Ο αγοραστής διαθέτει αγωγή εξ εβικτιωνισμού κατά του πωλητή. Για τον λόγο αυτό ο ενδελεχής έλεγχος τίτλων πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου είναι αδιαπραγμάτευτος.